Deux régimes fiscaux sont applicables selon le montant des loyers encaissés et les charges que vous devez payer :
Le micro-foncier
Les loyers sont soumis à un régime simplifié dit « micro foncier » si leur montant brut atteint moins de 15 000 euros par an. Ce régime permet un allègement des obligations déclaratives. Un abattement forfaitaire de 30 % des revenus sera appliqué pour couvrir l’ensemble des charges de propriété telles que les dépenses de réparation ou d’amélioration du logement, certaines charges de copropriété, les primes d’assurance ou certains impôts.
Vous louez votre appartement 500 € par mois : en un an vous percevez donc 6 000 €. Vos charges en tant que propriétaire s’élèvent à 1500 €. Le régime du micro foncier vous permet de n’être imposé que sur 4 200 € de revenus au lieu des 6 000 € effectivement perçus (6 000 – 30 %). La différence, 1 800 € couvre normalement largement les charges de propriétés payées.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Dans le cadre de ce régime micro-foncier, le montant du revenu brut foncier (sans l’abattement) de 30 % est directement porté sur la déclaration des revenus n° 2042 (formulaire standard de la déclaration de revenus), l’administration fiscale y appliquera l’abattement de 30 % au moment où elle calculera votre impôt.
Si vous estimez que ce régime n’est pas avantageux, vous pouvez opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifiable, et ce, même si les loyers sont inférieurs à 15 000 euros annuels. C’est notamment le cas des propriétaires qui ont de lourdes charges (ravalement de l’immeuble, réparations des parties communes, travaux de mise aux normes, frais d’acquisition, intérêts de l’emprunt… ). Mais attention ! L’option pour le régime réel d’imposition s’appliquera obligatoirement pour trois années successives et à l’ensemble de vos biens.
Le régime d’imposition réel
Ce régime s’applique automatiquement dès lors que les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an ou sur option si le montant de vos charges est plus important que la somme représentant les 30% de l’abattement dans le cadre du régime micro foncier.
Vous louez votre appartement 2 000 € par mois. Il vous rapporte 24 000€ à l’année : vous n’êtes pas éligible au régime du micro foncier et devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel.
Vous louez votre appartement 500 € par mois. Vous avez fait des travaux pour 5000 € qui s’ajoutent aux 1200 € de charges que vous payez annuellement pour votre appartement. Si vous déclarez vos revenus selon le régime du micro foncier, vos charges ne seront prises en compte qu’à hauteur de 1800 €. Vous pouvez opter pour le régime réel qui vous permettra de déduire la totalité de vos charges.
Vous prenez cette option pour 3 ans, ce qui signifie qu’en l’absence de travaux, vous ne pourrez déduire que le montant réel de vos charges (en l’espèce 1200 €) pendant cette période au lieu de profiter de l’abattement de 30 % du régime micro foncier. Il est important de bien faire ses comptes avant d’opter.
Comment déclarer ?
Seul le résultat foncier est taxable. Il est constitué du montant des loyers encaissés diminué de certaines charges.
Vous devez alors remplir la déclaration des revenus fonciers n° 2044 et la joindre à votre déclaration des revenus ou la remplir directement sur internet en même temps que votre déclaration des revenus.
Vous devez y indiquer les revenus perçus et y déduire les éventuelles charges.
Exemple de charges déductibles du revenu foncier :
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les frais de gestion du bien (honoraires de gérance, rémunérations du gardien, commissions versées à une agence pour la location, frais de procédure)
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déduction d’un forfait de 20 euros par logement loué considéré comme couvrant l’ensemble des frais de gestion non déductibles pour leur montant réel. Sont couverts par ce forfait les frais de correspondance et de téléphone, les dépenses d’achat de matériel de bureau (équipements informatiques, logiciels, mobiliers…)
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les primes d’assurance ;
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les dépenses d’entretien, réparation et amélioration du bien immobilier pour lui apporter davantage de confort, ou le maintenir en bon état ;
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les taxes foncières ;
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les provisions pour charges de copropriété ;
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les intérêts d’emprunt ;
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les dépenses d’études et de diagnostics techniques ;
La liste complète des charges déductibles des revenus fonciers figure à l’article 31 du code général des impôts.
Déficit foncier ou quand les charges dépassent les revenus
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à vos charges, on constate alors un déficit foncier. Ce dernier peut être déduit de votre revenu global, notamment des salaires, pensions et bénéfices professionnels dans la limite de 10 700 euros par an, pendant 6 ans – et de vos revenus fonciers pendant 10 ans.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu foncier mais pas du revenu global.
L’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise que si vous maintenez le logement en location pendant les trois années qui suivent la date d’imputation de ce déficit.
Quel que soit le régime fiscal adopté, les prélèvements sociaux sont à acquitter en plus de l’impôt. Ils figurent désormais sur le même avis d’imposition et sont à payer en même temps.
Quiz
Bonjour,
Concernant la déclaration de vos travaux, tout dépend du dispositif retenu (crédit d’impôt, eco-prêt, aides de l’Anah…à). Il convient donc d’en connaître les modalités. Nous vous conseillons de faire une simulation depuis le site http://www.impots.gouv.fr ou de contacter votre centre des finances publiques.
S’agissant de votre déclaration de 2009, il convient de faire une réclamation aux services fiscaux.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonsoir j’aurai plusieurs questions. Pour la déclaration de revenus quelle situation est la plus avantageuse:
-déclarer des travaux de rénovation et d’économie d’énergie sur résidence principale à hauteur de 80000€ ou déclarer sur résidence locative?
– Peut-on revenir sur ces déclarations de revenus de 2009? à cette époque j’avais réalisé à hauteur de 40000€ de travaux sur une résidence locative?
Merci d’avance,
Bonjour,
La liste des charges déductibles (frais de gestion, assurances, taxes, charges, intérêts d’emprunt…) figure dans les articles 31.1 et suivants du CGI
Le déficit foncier (à l’exclusion des intérêts d’emprunt) s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € si le logement reste en location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle au titre de laquelle l’imputation du déficit a été pratiquée. Les intérêts d’emprunt ne génèrent qu’un déficit foncier reportable.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
J’ai réalisé un emprunt pour un investissement locatif non meublé mais je ne sais pas sous quel régime je dois me soumettre.
Pour l’année 2014 je ne déclare qu’en revenu foncier locatif un loyer de 450€ pour le mois de décembre. En ce qui concerne mes charges, elles sont d’environ 8840 € ( intérêt, assurance, taxe foncière, frais notarial, frais bancaire ) . Je possède donc un déficit de 8390 € ce qui représente bien plus que l’abattement des 30%.
Concernant ce déficit, est-il reportable ?
De même pour l’année 2015; je déclarerai un loyer de 5400€ pour un montant de charge d’environ 2762.47€ soit un montant à déclarer de 2637.53€ ( sans compter le montant de salaire).
L’abattement des 30% me ferai déclarer 3780 €.
Je pense donc choisir le régime du réel, pouvez vous me conforter dans mon choix ?
D’avance merci.
Bonjour,
Sur ce point de réglementation fiscale, il conviendrait d’interroger votre centre des finances publiques. Celui-ci sera en mesure de vous répondre précisément.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Question sur la CSG :
– en micron foncier, la csg est due sur le montant avant abattement forfaitaire ?
– en régime réel : la CSG est due sur le montant après déduction des frais ? Dans ce cas, si on est en déficit (amortissement de l’immeuble par exemple), on peut ne pas payer de csg ?
Bonjour,
Le plus simple est d’effectuer une simulation depuis le site http://www.impots.gouv.fr ou de contacter votre centre des finances publiques pour envisager la meilleure solution fiscale en fonction de votre situation.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, je voulais déclarer des loyers perçu en Guadeloupe (location non meublée à partir de février 2014) prix par mois 1000E
Pouvez vous me donner des conseils c’est la première fois que je vais faire cette déclaration
Bien cordialement Arry
merci
infos intéressantes