Deux régimes fiscaux sont applicables selon le montant des loyers encaissés et les charges que vous devez payer :
Le micro-foncier
Les loyers sont soumis à un régime simplifié dit « micro foncier » si leur montant brut atteint moins de 15 000 euros par an. Ce régime permet un allègement des obligations déclaratives. Un abattement forfaitaire de 30 % des revenus sera appliqué pour couvrir l’ensemble des charges de propriété telles que les dépenses de réparation ou d’amélioration du logement, certaines charges de copropriété, les primes d’assurance ou certains impôts.
Vous louez votre appartement 500 € par mois : en un an vous percevez donc 6 000 €. Vos charges en tant que propriétaire s’élèvent à 1500 €. Le régime du micro foncier vous permet de n’être imposé que sur 4 200 € de revenus au lieu des 6 000 € effectivement perçus (6 000 – 30 %). La différence, 1 800 € couvre normalement largement les charges de propriétés payées.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Dans le cadre de ce régime micro-foncier, le montant du revenu brut foncier (sans l’abattement) de 30 % est directement porté sur la déclaration des revenus n° 2042 (formulaire standard de la déclaration de revenus), l’administration fiscale y appliquera l’abattement de 30 % au moment où elle calculera votre impôt.
Si vous estimez que ce régime n’est pas avantageux, vous pouvez opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifiable, et ce, même si les loyers sont inférieurs à 15 000 euros annuels. C’est notamment le cas des propriétaires qui ont de lourdes charges (ravalement de l’immeuble, réparations des parties communes, travaux de mise aux normes, frais d’acquisition, intérêts de l’emprunt… ). Mais attention ! L’option pour le régime réel d’imposition s’appliquera obligatoirement pour trois années successives et à l’ensemble de vos biens.
Le régime d’imposition réel
Ce régime s’applique automatiquement dès lors que les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an ou sur option si le montant de vos charges est plus important que la somme représentant les 30% de l’abattement dans le cadre du régime micro foncier.
Vous louez votre appartement 2 000 € par mois. Il vous rapporte 24 000€ à l’année : vous n’êtes pas éligible au régime du micro foncier et devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel.
Vous louez votre appartement 500 € par mois. Vous avez fait des travaux pour 5000 € qui s’ajoutent aux 1200 € de charges que vous payez annuellement pour votre appartement. Si vous déclarez vos revenus selon le régime du micro foncier, vos charges ne seront prises en compte qu’à hauteur de 1800 €. Vous pouvez opter pour le régime réel qui vous permettra de déduire la totalité de vos charges.
Vous prenez cette option pour 3 ans, ce qui signifie qu’en l’absence de travaux, vous ne pourrez déduire que le montant réel de vos charges (en l’espèce 1200 €) pendant cette période au lieu de profiter de l’abattement de 30 % du régime micro foncier. Il est important de bien faire ses comptes avant d’opter.
Comment déclarer ?
Seul le résultat foncier est taxable. Il est constitué du montant des loyers encaissés diminué de certaines charges.
Vous devez alors remplir la déclaration des revenus fonciers n° 2044 et la joindre à votre déclaration des revenus ou la remplir directement sur internet en même temps que votre déclaration des revenus.
Vous devez y indiquer les revenus perçus et y déduire les éventuelles charges.
Exemple de charges déductibles du revenu foncier :
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les frais de gestion du bien (honoraires de gérance, rémunérations du gardien, commissions versées à une agence pour la location, frais de procédure)
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déduction d’un forfait de 20 euros par logement loué considéré comme couvrant l’ensemble des frais de gestion non déductibles pour leur montant réel. Sont couverts par ce forfait les frais de correspondance et de téléphone, les dépenses d’achat de matériel de bureau (équipements informatiques, logiciels, mobiliers…)
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les primes d’assurance ;
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les dépenses d’entretien, réparation et amélioration du bien immobilier pour lui apporter davantage de confort, ou le maintenir en bon état ;
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les taxes foncières ;
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les provisions pour charges de copropriété ;
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les intérêts d’emprunt ;
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les dépenses d’études et de diagnostics techniques ;
La liste complète des charges déductibles des revenus fonciers figure à l’article 31 du code général des impôts.
Déficit foncier ou quand les charges dépassent les revenus
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à vos charges, on constate alors un déficit foncier. Ce dernier peut être déduit de votre revenu global, notamment des salaires, pensions et bénéfices professionnels dans la limite de 10 700 euros par an, pendant 6 ans – et de vos revenus fonciers pendant 10 ans.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu foncier mais pas du revenu global.
L’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise que si vous maintenez le logement en location pendant les trois années qui suivent la date d’imputation de ce déficit.
Quel que soit le régime fiscal adopté, les prélèvements sociaux sont à acquitter en plus de l’impôt. Ils figurent désormais sur le même avis d’imposition et sont à payer en même temps.
Quiz
Bonjour,
Si les loyers sont soumis au régime du micro foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué pour couvrir l’ensemble des charges. Vous ne pouvez pas déduire les intérêts de cotre crédit. Si vous estimez que le montant de vos charges est plus important que la somme représentant les 30% de l’abattement dans le cadre du régime micro foncier, vous pouvez opter pour le régime d’imposition réel. Mais attention ! L’option pour le régime réel d’imposition s’appliquera obligatoirement pour trois années successives.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Proprietaire d une maison mise en location suite à un déménagement.
Résistance principal pendant 6 ans
Qui rentre dans la case dû micro foncier 8172€ an.
La question que je me pose est la suivante.
Puis-je déclarer les internais de mon crédit.
Sachant que le bien a été mis en loc en septembre.
Merci
Bonjour,
Il nous semble difficile de revenir en arrière en ce qui concerne l’imposition des revenus fonciers. Mais nous vous conseillons de prendre rendez-vous avec votre centre des impôts.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement non meublé que je loue. J’ai fait une déclaration avec abattement de 30% les 3 dernières années. Je viens de me rendre compte que le réel était plus avantageux. Puis je demander une révision des mes impots antérieurs pour qu’ils soient en réels et non avec abattement de 30%? Merci
Bonjour,
Les loyers sont soumis à un régime simplifié dit « micro foncier » si leur montant brut atteint moins de 15.000 euros par an. Ce régime permet un allègement des obligations déclaratives. Un abattement forfaitaire de 30 % des revenus sera appliqué pour couvrir l’ensemble des charges de propriété telles que les dépenses de réparation ou d’amélioration du logement, certaines charges de copropriété, les primes d’assurance ou certains impôts.
A vous lire, cela n’est pas envisageable dans votre cas.
Pour en savoir plus : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3973-PGP
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
J’ai une SCI (non soumise à TVA) qui me rapporte brut 17 000€ par an, et un appartement 4500€. Puis-je avoir droit au micro-foncier?
Ma femme a 3 appartements:
le 1er rapporte 4950€
le 2ème rapporte 4800€
le 3ème rapporte 5500€
a-t-elle droit au micro-foncier?
Merci de votre réponse.
LH
Pour mon information personnelle
Je suis fonctionnaire en détachement administratif en Thaïlande.
J’ai fait l’acquisition cet été d’un studio et les avis diffèrent autour de moi pour savoir si je dois le louer en meublé ou non. Je ne possède aucun autre logement en France.
Les revenus générés par la location seront entre 4200 et 4800 euros par an, suivant que je le loue vide ou meublé.
D’après ce que j’ai compris :
– si je loue le logement en meublé, je devrai déclarer les revenus en « bénéfices industriels et commerciaux »
– si je loue le logement vide, je devrai déclarer les revenus en « revenus fonciers »
Est-il vrai que cette dernière option entraîne une taxation supplémentaire, de 15 à 30% suivant mes différents interlocuteurs?
Pourriez-vous me dire simplement quel est le régime le plus avantageux pour moi, location meublé ou location vide ?
Merci
Bonjour,
Il s’agit de louer ce bien dans les meilleures conditions, vous pouvez vous rapprocher d’agences immobilières. Pour ce qui est de l’optimisation fiscale d’un tel projet, votre interlocuteur peut-être une société spécialisée, un notaire ou un gestionnaire de patrimoine. Ces opérateurs dépendent d’organismes professionnels qui pourront vous aiguiller.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
souhaitant acheter un bien pour le louer, j’aimerais optimiser le placement, vers quel professionnel, conseiller foncier ou pratrimoine puis je me tourner ? existe t-il une liste ou des société réputé dans ce domaine ?
merci