Deux régimes fiscaux sont applicables selon le montant des loyers encaissés et les charges que vous devez payer :
Le micro-foncier
Les loyers sont soumis à un régime simplifié dit « micro foncier » si leur montant brut atteint moins de 15 000 euros par an. Ce régime permet un allègement des obligations déclaratives. Un abattement forfaitaire de 30 % des revenus sera appliqué pour couvrir l’ensemble des charges de propriété telles que les dépenses de réparation ou d’amélioration du logement, certaines charges de copropriété, les primes d’assurance ou certains impôts.
Vous louez votre appartement 500 € par mois : en un an vous percevez donc 6 000 €. Vos charges en tant que propriétaire s’élèvent à 1500 €. Le régime du micro foncier vous permet de n’être imposé que sur 4 200 € de revenus au lieu des 6 000 € effectivement perçus (6 000 – 30 %). La différence, 1 800 € couvre normalement largement les charges de propriétés payées.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Dans le cadre de ce régime micro-foncier, le montant du revenu brut foncier (sans l’abattement) de 30 % est directement porté sur la déclaration des revenus n° 2042 (formulaire standard de la déclaration de revenus), l’administration fiscale y appliquera l’abattement de 30 % au moment où elle calculera votre impôt.
Si vous estimez que ce régime n’est pas avantageux, vous pouvez opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifiable, et ce, même si les loyers sont inférieurs à 15 000 euros annuels. C’est notamment le cas des propriétaires qui ont de lourdes charges (ravalement de l’immeuble, réparations des parties communes, travaux de mise aux normes, frais d’acquisition, intérêts de l’emprunt… ). Mais attention ! L’option pour le régime réel d’imposition s’appliquera obligatoirement pour trois années successives et à l’ensemble de vos biens.
Le régime d’imposition réel
Ce régime s’applique automatiquement dès lors que les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an ou sur option si le montant de vos charges est plus important que la somme représentant les 30% de l’abattement dans le cadre du régime micro foncier.
Vous louez votre appartement 2 000 € par mois. Il vous rapporte 24 000€ à l’année : vous n’êtes pas éligible au régime du micro foncier et devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel.
Vous louez votre appartement 500 € par mois. Vous avez fait des travaux pour 5000 € qui s’ajoutent aux 1200 € de charges que vous payez annuellement pour votre appartement. Si vous déclarez vos revenus selon le régime du micro foncier, vos charges ne seront prises en compte qu’à hauteur de 1800 €. Vous pouvez opter pour le régime réel qui vous permettra de déduire la totalité de vos charges.
Vous prenez cette option pour 3 ans, ce qui signifie qu’en l’absence de travaux, vous ne pourrez déduire que le montant réel de vos charges (en l’espèce 1200 €) pendant cette période au lieu de profiter de l’abattement de 30 % du régime micro foncier. Il est important de bien faire ses comptes avant d’opter.
Comment déclarer ?
Seul le résultat foncier est taxable. Il est constitué du montant des loyers encaissés diminué de certaines charges.
Vous devez alors remplir la déclaration des revenus fonciers n° 2044 et la joindre à votre déclaration des revenus ou la remplir directement sur internet en même temps que votre déclaration des revenus.
Vous devez y indiquer les revenus perçus et y déduire les éventuelles charges.
Exemple de charges déductibles du revenu foncier :
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les frais de gestion du bien (honoraires de gérance, rémunérations du gardien, commissions versées à une agence pour la location, frais de procédure)
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déduction d’un forfait de 20 euros par logement loué considéré comme couvrant l’ensemble des frais de gestion non déductibles pour leur montant réel. Sont couverts par ce forfait les frais de correspondance et de téléphone, les dépenses d’achat de matériel de bureau (équipements informatiques, logiciels, mobiliers…)
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les primes d’assurance ;
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les dépenses d’entretien, réparation et amélioration du bien immobilier pour lui apporter davantage de confort, ou le maintenir en bon état ;
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les taxes foncières ;
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les provisions pour charges de copropriété ;
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les intérêts d’emprunt ;
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les dépenses d’études et de diagnostics techniques ;
La liste complète des charges déductibles des revenus fonciers figure à l’article 31 du code général des impôts.
Déficit foncier ou quand les charges dépassent les revenus
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à vos charges, on constate alors un déficit foncier. Ce dernier peut être déduit de votre revenu global, notamment des salaires, pensions et bénéfices professionnels dans la limite de 10 700 euros par an, pendant 6 ans – et de vos revenus fonciers pendant 10 ans.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu foncier mais pas du revenu global.
L’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise que si vous maintenez le logement en location pendant les trois années qui suivent la date d’imputation de ce déficit.
Quel que soit le régime fiscal adopté, les prélèvements sociaux sont à acquitter en plus de l’impôt. Ils figurent désormais sur le même avis d’imposition et sont à payer en même temps.
Quiz
Fin des questions : quels travaux peuvent être déclarés ? Uniquement ceux faits pendant la période louée ?
Merci
Li
Bonjour,
J’ai une maison achetée en 2013, il y a eu de gros travaux (dont toiture en 2015).
Je souhaite aujourd’hui louer ce bien pour faire une « opération blanche » avec les crédits en cours où je suis déjà dans le remboursement de l’apport (renégociation faite il y a peu, ca valait le coup !).
Ma question est la suivante : si je déclare cette location en régime réels, pourrais je indiquer mon crédit en cours ou pas du tout ?
Autre question, je peux décider du régime fiscal uniquement au moment de la déclaration ou au moment de la location ?
Merci.
Li
Bonjour,
A priori, non. Il conviendrait pour en savoir plus d’interroger votre notaire ou l’administration fiscale.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Je dois acquérir un bien mais qui n est pas neuf et le louer il y a t il un régime style périscolaires où je pourras avoir un abattement merci
Bonjour,
Pour ces questions techniques, il convient d’interroger soit l’administration fiscale, soit un avocat fiscaliste.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, je suis propriétaire d’un studio en résidence d’étudiant acheté en 1996 dans le cadre du dispositif Périssol. Sa gestion est assurée par une société à travers un bail locatif (location nue).
J’ai pu bénéficier d’une récupération de TVA au moment de l’achat en contrepartie du paiement de la TVA sur les loyers (renoncement obligatoire de la « franchise en base » de tva pour le « réel simplifié »).
J’arrive à la vingtième année exigée pour être garanti de ne plus avoir à rembourser de tva / prix d’achat, au prorata temporis.
Puis-je désormais demander à bénéficier du régime de la « franchise en base de tva » ou bien suis-je tenu de rester au « réel simplifié » et de faire une déclaration de tva? (revenus locatifs < 4800€) Je vous remercie de votre réponse.
Bonjour,
Votre question est très technique. elle relève d’un accompagnement de la part d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou plus simplement d’un agent du fisc susceptible de vous aider à remplir votre déclaration.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Réponse à Peter
Bonjour,
Pour le savoir, il conviendrait d’interroger votre centre des finances publiques car cela peut varier en fonction de la nature des travaux effectués.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
J’ai effectué de gros travaux de rénovation pour un appartement que je n’ai pu louer en décembre 2015. Est-ce possible d’étaler les travaux sur 2016. Un déficit foncier ne m’arrange pas vu que je ne suis pas imposable.
Merci
Je loue 2 appartements. Je fais les frais réels depuis 2 ans, je dois donc continuer cette année. Un des 2 appartements a été loué les 3 premiers mois de 2015. Puis ma fille l’a occupé à titre gratuit. En ligne 211 j ai inscrit les 3 mois encaissés. L agent du fisc me dit ensuite de prorater sur 3 mois tiutes les charges. Si je note en l.230 les charges récupérables sur le locataire, soit 1874 euros, j’arrive à « moins 777 euros ». J’ai encaissé 2666 euros de loyers. Je comprends que je dois déclarer plus que je n’ai touché. Or l agent du fisc me dit que je suis en déficit. Je n’y comprends plus rien. Merci de m’aider.