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Le régime fiscal de la location non meublée

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Vous louez un appartement non meublé, à une personne qui en fait sa résidence principale. Dans le cas d’une location non meublée, le propriétaire est imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, qui s’ajouteront à ses autres revenus, notamment son salaire.

Deux régimes fiscaux sont applicables selon le montant des loyers encaissés et les charges que vous devez payer :

Le micro-foncier

Les loyers sont soumis à un régime simplifié dit « micro foncier » si leur montant brut atteint moins de 15 000 euros par an. Ce régime permet un allègement des obligations déclaratives. Un abattement forfaitaire de 30 % des revenus sera appliqué pour couvrir l’ensemble des charges de propriété telles que les dépenses de réparation ou d’amélioration du logement, certaines charges de copropriété, les primes d’assurance ou certains impôts.

Vous louez votre appartement 500 € par mois : en un an vous percevez donc 6 000 €. Vos charges en tant que propriétaire s’élèvent à 1500 €. Le régime du micro foncier vous permet de n’être imposé que sur 4 200 € de revenus au lieu des 6 000 € effectivement perçus (6 000 – 30 %). La différence, 1 800 € couvre normalement largement les charges de propriétés payées.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Dans le cadre de ce régime micro-foncier, le montant du revenu brut foncier (sans l’abattement) de 30 % est directement porté sur la déclaration des revenus n° 2042 (formulaire standard de la déclaration de revenus), l’administration fiscale y appliquera l’abattement de 30 % au moment où elle calculera votre impôt.

Le régime d’imposition réel

Ce régime s’applique automatiquement dès lors que les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an ou sur option si le montant de vos charges est plus important que la somme représentant les 30% de l’abattement dans le cadre du régime micro foncier.  

Vous louez votre appartement 2 000 € par mois. Il vous rapporte 24 000€ à l’année : vous n’êtes pas éligible au régime du micro foncier et devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel.

Vous louez votre appartement 500 € par mois. Vous avez fait des travaux pour 5000 € qui s’ajoutent aux 1200 € de charges que vous payez annuellement pour votre appartement. Si vous déclarez vos revenus selon le régime du micro foncier, vos charges ne seront prises en compte qu’à hauteur de 1800 €. Vous pouvez opter pour le régime réel qui vous permettra de déduire la totalité de vos charges. 

Vous prenez cette option pour 3 ans, ce qui signifie qu’en l’absence de travaux, vous ne pourrez déduire que le montant réel de vos charges (en l’espèce 1200 €) pendant cette période au lieu de profiter de l’abattement de 30 % du régime micro foncier. Il est important de bien faire ses comptes avant d’opter.

 

Comment déclarer ?

Seul le résultat foncier est taxable. Il est constitué du montant des loyers encaissés diminué de certaines charges.

Vous devez alors remplir la déclaration des revenus fonciers n° 2044 et la joindre à votre déclaration des revenus ou la remplir directement sur internet en même temps que votre déclaration des revenus.

Vous devez y indiquer les revenus perçus et y déduire les éventuelles charges.

Exemple de charges déductibles du revenu foncier :

  • les frais de gestion du bien (honoraires de gérance, rémunérations du gardien, commissions versées à une agence pour la location, frais de procédure)

  • déduction d’un forfait de 20 euros par logement loué considéré comme couvrant l’ensemble des frais de gestion non déductibles pour leur montant réel. Sont couverts par ce forfait les frais de correspondance et de téléphone, les dépenses d’achat de matériel de bureau (équipements informatiques, logiciels, mobiliers…)

  • les primes d’assurance ;

  • les dépenses d’entretien, réparation et amélioration du bien immobilier pour lui apporter davantage de confort, ou le maintenir en bon état ;

  • les taxes foncières ;

  • les provisions pour charges de copropriété ;

  • les intérêts d’emprunt ;

  • les dépenses d’études et de diagnostics techniques ;

La liste complète des charges déductibles des revenus fonciers figure à l’article 31 du code général des impôts.

Déficit foncier ou quand les charges dépassent les revenus

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à vos charges, on constate alors un déficit foncier. Ce dernier peut être déduit de votre revenu global, notamment des salaires, pensions et bénéfices professionnels dans la limite de 10 700 euros par an, pendant 6 ans – et de vos revenus fonciers pendant 10 ans.

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise que si vous maintenez le logement en location pendant les trois années qui suivent la date d’imputation de ce déficit.

Quel que soit le régime fiscal adopté, les prélèvements sociaux sont à acquitter en plus de l’impôt. Ils figurent désormais sur le même avis d’imposition et sont à payer en même temps.

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    101 commentaires sur “Le régime fiscal de la location non meublée”

    1. Bonjour,

      Je suis actuellement propriétaire d’un appartement que je loue en non-meublé depuis le 1er janvier 2021. Mon locataire part à la fin du mois.
      Je souhaite désormais faire une location meublée.
      Je fais depuis le début une déclaration aux frais réels, j’ai eu des déficits fonciers sur mes revenus globaux de 2020, 2021 et 2022.
      J’ai bien compris qu’en théorie, je dois continuer à louer en non meublé jusqu’au 31 décembre 2025 pour que l’imputation du déficit foncier soit considérée comme acquise (puisque mon dernier déficit foncier s’est fait sur les revenus de 2022).
      Si je décide tout de même de passer en location meublée, que se passera-t-il ? J’imagine que je devrai rembourser de l’argent à l’administration fiscale, mais comment faire le calcul du montant que je devrai rembourser ? J’ai déjà contacté l’administration fiscale qui n’a malheureusement pas apporté une réponse claire à ma demande.
      Merci pour votre aide précieuse !

      Répondre

      1. Bonjour

        Nous ne comprenons pas bien. Dans les faits, étant donné que vous avez opté pour le régime des frais réels depuis 3 ans (durée minimale requise) il nous semble que vous pouvez désormais opter pour le micro-foncier, et choisir de louer en meublé. Toutefois, nous vous conseillons de vous renseigner auprès d’un professionnel, votre notaire par exemple.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

        Répondre

        1. Bonjour,

          Merci pour votre réponse. Je pensais qu’il fallait 3 ans suivant le dernier déficit foncier sur le revenu global. En l’occurence dans mon cas, le dernier déficit foncier s’est fait sur mes revenus globaux de 2022, je suis donc dans l’obligation de louer en non meublé jusqu’au 31 décembre 2025, n’est-ce pas ?
          Merci pour votre aide,
          Bonne journée

          Répondre

          1. Bonjour

            Nous avons effectivement lu que la déduction d’un déficit foncier de votre revenu global n’est définitivement validée par l’administration fiscale qu’à la condition que vous gardiez le logement en location (non meublée) au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette déduction. Toutefois nous ne trouvons pas le texte de référence. Comme nous vous l’avons précisé, voyez cette question avec un spécialiste.
            Meilleures salutations.
            L’équipe de lafinancepourtous.com

            Répondre

    2. Bonjour, nous avons décidé de mettre en location notre maison dont nous payons toujours le crédit (encore 10ans) pour nous même louer une maison un peu plus grande. du coup l intégralité de ce que nous percevons pour la location de notre maison sera reversé pour payer notre nouveau loyer . comment le déclarer sachant que l argent perçu ne va pas réellement dans notre poche ?

      Répondre

      1. Bonjour
        Il s’agit de revenus fonciers qu’il faut déclarer. Peu importe quils servent à payer votre nouveau loyer.

        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

        Répondre

    3. Bonjour, je transforme actuellement une annexe d’un logement en location en nouvelle habitation, puis deduire les factures de ces travaux réalisé en 2023 alors que le logement sera finit et louable en debut 2024?
      merci

      Répondre

    4. Bonjour,
      Je loue un appartement non meublé. Le locataire actuel vient de donner son congé. Avant de le remettre en location je compte faire faire certains travaux (isolation des murs, changement des radiateurs, rénovation de la salle de bains, peinture). Puis-je déclarer ces travaux en charges déductibles des revenus futurs des locations ? Merci d’avance pour votre éclairage.

      Répondre

    5. Bonjour, puis-je déclarer un appartement meublé en fiscalité non meublé ? En effet, je ne souhaite pas faire d’amortissement. Je l’ai meublé uniquement pour des questions de facilité pour les locataires car l’appartement est petit. En vous remerciant de votre réponse

      Répondre

      1. Bonjour,
        Vous devez interroger l’administration fiscale qui pourra vous préciser quelle fiscalité est applicable selon les spécificités de votre contrat de location.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

        Répondre

    6. Bonjour,
      Nous avons acheté un appartement avec ma conjointe (non marié, non pacsé) que nous louons vide pour des professionnels de santé.
      Nous détenons respectivement 60% et 40%.
      Nous allons opter pour le régime réel, et allons renseigner donc 2 déclarations distinctes.
      Devons nous renseigner le montant des revenus locatifs et des charges déductibles au prorata de nos parts de détention de l’appartement soit 60%/40%.
      Merci d’avance !

      Répondre

      1. Bonjour

        Oui effectivement chacun doit déclarer les revenus au prorata de ses parts dans le bien.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

        Répondre

    7. bonjour,
      je possède un appartement en colocation sous lmnp en régime réel
      Nous allons acquérir 2 biens, un que l’on mettra en lmnp et un autre non meublé (pdt 2 ans, et fin du bail actuel).
      Sur ces 2 biens devons-nous obligatoirement être en regime réel car un bien l’est déjà?
      Est-ce que le déficit foncier se cumule sur les 3 Biens?

      Cordialement
      Merci pour votre éclairage.

      Répondre

    8. Bonjour,

      Un français résidant hors de France et louant en France un appartement vide aurait quelle imposition sur les revenus locatifs ?

      20 % + 7.5 % soit 27.5 % ?

      Merci ,

      David

      Répondre

    9. Bonjour,

      je souhaite louer mon logement principal de la région parisienne pour les jeux olympiques l’an prochain. En 2024 je ferai également de gros travaux de rénovation dans ce même logement. Pourrais-je défrayer intégralement le montant de ces travaux de mon revenu foncier ? Sachant que cette location sera exceptionnelle et pas forcément susceptible de se renouveller les années suivantes. C’est purement un effet d’aubaine.

      Merci,

      Anthony

      Répondre

      1. Bonjour

        Il faut voir cette question avec un spécialiste fiscal car dans le cadre de la location saisonnière, les charges ne sont déductibles que pour une fraction calculée au prorata de la période effective de location. Et l’option pour l’imposition au réel doit être prise sur trois années minimum.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

        Répondre

    10. Bonjour,

      Je souhaite faire louer le bien que j’ai acheté pour ma résidence principale, en non meublé.
      Pour le régime réel, je peux déduire des frais mais je veux plus de précisions.

      Par exemple, les frais assurance emprunteur, puis-je les déduire chaque année?
      Les travaux d’entretien d’une salle de bain, d’une pièce, de rénovation de fenetres, qui ont été effectuées avant la mise en location; puis-je déduire ces frais chaque année?

      Cordialement,

      Répondre
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