Deux régimes fiscaux sont applicables selon le montant des loyers encaissés et les charges que vous devez payer :
Le micro-foncier
Les loyers sont soumis à un régime simplifié dit « micro foncier » si leur montant brut atteint moins de 15 000 euros par an. Ce régime permet un allègement des obligations déclaratives. Un abattement forfaitaire de 30 % des revenus sera appliqué pour couvrir l’ensemble des charges de propriété telles que les dépenses de réparation ou d’amélioration du logement, certaines charges de copropriété, les primes d’assurance ou certains impôts.
Vous louez votre appartement 500 € par mois : en un an vous percevez donc 6 000 €. Vos charges en tant que propriétaire s’élèvent à 1500 €. Le régime du micro foncier vous permet de n’être imposé que sur 4 200 € de revenus au lieu des 6 000 € effectivement perçus (6 000 – 30 %). La différence, 1 800 € couvre normalement largement les charges de propriétés payées.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Dans le cadre de ce régime micro-foncier, le montant du revenu brut foncier (sans l’abattement) de 30 % est directement porté sur la déclaration des revenus n° 2042 (formulaire standard de la déclaration de revenus), l’administration fiscale y appliquera l’abattement de 30 % au moment où elle calculera votre impôt.
Si vous estimez que ce régime n’est pas avantageux, vous pouvez opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifiable, et ce, même si les loyers sont inférieurs à 15 000 euros annuels. C’est notamment le cas des propriétaires qui ont de lourdes charges (ravalement de l’immeuble, réparations des parties communes, travaux de mise aux normes, frais d’acquisition, intérêts de l’emprunt… ). Mais attention ! L’option pour le régime réel d’imposition s’appliquera obligatoirement pour trois années successives et à l’ensemble de vos biens.
Le régime d’imposition réel
Ce régime s’applique automatiquement dès lors que les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an ou sur option si le montant de vos charges est plus important que la somme représentant les 30% de l’abattement dans le cadre du régime micro foncier.
Vous louez votre appartement 2 000 € par mois. Il vous rapporte 24 000€ à l’année : vous n’êtes pas éligible au régime du micro foncier et devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel.
Vous louez votre appartement 500 € par mois. Vous avez fait des travaux pour 5000 € qui s’ajoutent aux 1200 € de charges que vous payez annuellement pour votre appartement. Si vous déclarez vos revenus selon le régime du micro foncier, vos charges ne seront prises en compte qu’à hauteur de 1800 €. Vous pouvez opter pour le régime réel qui vous permettra de déduire la totalité de vos charges.
Vous prenez cette option pour 3 ans, ce qui signifie qu’en l’absence de travaux, vous ne pourrez déduire que le montant réel de vos charges (en l’espèce 1200 €) pendant cette période au lieu de profiter de l’abattement de 30 % du régime micro foncier. Il est important de bien faire ses comptes avant d’opter.
Comment déclarer ?
Seul le résultat foncier est taxable. Il est constitué du montant des loyers encaissés diminué de certaines charges.
Vous devez alors remplir la déclaration des revenus fonciers n° 2044 et la joindre à votre déclaration des revenus ou la remplir directement sur internet en même temps que votre déclaration des revenus.
Vous devez y indiquer les revenus perçus et y déduire les éventuelles charges.
Exemple de charges déductibles du revenu foncier :
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les frais de gestion du bien (honoraires de gérance, rémunérations du gardien, commissions versées à une agence pour la location, frais de procédure)
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déduction d’un forfait de 20 euros par logement loué considéré comme couvrant l’ensemble des frais de gestion non déductibles pour leur montant réel. Sont couverts par ce forfait les frais de correspondance et de téléphone, les dépenses d’achat de matériel de bureau (équipements informatiques, logiciels, mobiliers…)
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les primes d’assurance ;
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les dépenses d’entretien, réparation et amélioration du bien immobilier pour lui apporter davantage de confort, ou le maintenir en bon état ;
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les taxes foncières ;
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les provisions pour charges de copropriété ;
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les intérêts d’emprunt ;
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les dépenses d’études et de diagnostics techniques ;
La liste complète des charges déductibles des revenus fonciers figure à l’article 31 du code général des impôts.
Déficit foncier ou quand les charges dépassent les revenus
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à vos charges, on constate alors un déficit foncier. Ce dernier peut être déduit de votre revenu global, notamment des salaires, pensions et bénéfices professionnels dans la limite de 10 700 euros par an, pendant 6 ans – et de vos revenus fonciers pendant 10 ans.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu foncier mais pas du revenu global.
L’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise que si vous maintenez le logement en location pendant les trois années qui suivent la date d’imputation de ce déficit.
Quel que soit le régime fiscal adopté, les prélèvements sociaux sont à acquitter en plus de l’impôt. Ils figurent désormais sur le même avis d’imposition et sont à payer en même temps.
Quiz
Bonjour, je suis salarié du privé et propriétaire de deux appartements non remboursés que je loue en non meublés. De ce fait les impôts sur le revenus que je paye annuellement sont très élevés.
Vers qui (comptable, notaire, gestionnaire en patrimoine, organisme en conseils de l’état ou autres…) dois je me tourner pour des conseils en gestion, statut professionnel et fiscalité ?
Merci
Bonjour
Vous pouvez contacter votre conseiller bancaire ou un gestionnaire de patrimoine indépendant.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
il est préférable de prendre un bon avocat spécialisé en optimisation fiscale.j ai hérité de plusieurs biens et j’etais dans un flou total mais ils m ont très bien conseiller certe un coût mais gagnante.Evitez les conseillés en patrimoine il y a tout et n importe quoi,faites des recherches sur les avis.
bonjour, quel est le pourcentage d’imposition sur les bénéfices que déclare une sci?
Bonjour
Chaque associé de la SCI est imposé personnellement à l’IR, dans la catégories de revenus de capitaux mobiliers, sur la quote-part de résultat qui lui revient. https://www.impots.gouv.fr/particulier/societe-civile-immobiliere
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je pense acheter deux studios et les louer vide. J’aimerai acquerir des trimestres pour la retraite, avoir une couverture sociale. Est-ce possible?
D’apres mes lectures, seul la location en meublé professionnel le permet. Pouvez vous m’eclairer? merci.Cordialement
Bonjour
Effectivement en tant que loueur en meublé professionnel, vous devez verser des cotisations sociales sur ces revenus non-salariés comme n’importe quels autres travailleurs indépendants pour l’ensemble des risques (assurance maladie-maternité, indemnités journalières, allocations familiales, retraite de base, retraite complémentaire.
Voyez ce sujet avec un spécialiste.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
J’ai mis en location un appartement vide. Je souhate déclarer mes revenus au régime réel. (formulaire 2044)
J’ai changé les fenetres, je vais donc déclarer les dépenses en ligne 224.
Par contre qu’en est-il des travaux décidés en AG de COPRO, réalisés et payés en 2023 (peintures et sol des parties communes, changement des boites aux lettres …). Dois je les déclarer en ligne 224 également ?
Merci d’avance pour votre réponse
Cordialement
Bonjour
Oui effectivement vous pouvez déduire ces travaux. Il faut toutefois le préciser à l’administration. Lisez cet article https://www.lafinancepourtous.com/outils/questions-reponses/est-il-possible-de-deduire-de-mes-impots-les-travaux-effectues-dans-un-logement-qui-nest-pas-encore-en-location/. Pour la ligne sur la déclaration de revenu, le plus simple est poser la question aux impôts. LIsez également ceci http://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2044/2023/2044_4323.pdf
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com