Les redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière
L’IFI est entré en application dès le 1er janvier 2018. Les redevables sont comme pour l’ISF :
- Les résidents fiscaux à raison de leurs biens situés en France et hors de France ;
- Les non résidents uniquement à raison de leurs biens immobiliers situés en France (sous réserve de l’application éventuelle de conventions internationales).
L’IFI est dû lorsque le montant net du patrimoine (valeur brute du patrimoine – dettes inhérentes à l’immobilier) est supérieur à 1 300 000 €.
L’appréciation de l’assujettissement à l’IFI se fait en fonction des biens du couple (personnes mariées, Pacsées ou vivant en concubinage notoire) et des enfants mineurs dont le couple a l’administration légale.
Le périmètre du foyer fiscal comme le montant des biens immobiliers s’apprécient au 1er janvier de chaque année d’imposition.
Les biens qui doivent être déclarés
Seuls les actifs immobiliers sont pris en compte
Le calcul des biens détenus se fait en considérant les biens immobiliers détenus directement et indirectement :
- Les biens détenus directement : ce sont les biens immobiliers quel que soit leur mode de détention (en pleine propriété, en indivision ou en démembrement …), qu’ils soient ou non donnés en location
- Les biens détenus indirectement : fraction de la valeur des parts ou actions de sociétés correspondant à des actifs immobiliers (à l’instar de biens immobiliers logés dans des SCPI, OPCI ….)
La résidence principale continue de faire l’objet d’un abattement de 30 %. Si votre bien (hors crédit encours) vaut sur le marché 1 M€, il ne rentrera dans le calcul de l’IFI que pour 700 000 €.
Démembrement immobilier : les nouvelles règles du jeu
Les biens immobiliers grevés d’un usufruit sont pris en compte dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (principe général). Toutefois, ces actifs grevés d’usufruit sont compris respectivement dans le patrimoine de l’usufruitier et du nu propriétaire selon les proportions fixées par l’article 669 du code civil lorsque le démembrement résulte d’une disposition légale obligatoire (articles 757 et 767 ancien du Code civil qui prévoient les droits du conjoint survivant à l’usufruit de la succession du conjoint décédé).
Ainsi, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclarera à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété mais seulement à la valeur de son usufruit.
Madame X a 72 ans lorsque son conjoint décède. Ils ont deux enfants. En l’absence de dispositions particulières, elle peut choisir d’avoir le quart de sa succession en pleine propriété ou la totalité en usufruit, la nue-propriété revenant aux enfants. Pour apprécier si son patrimoine immobilier est susceptible d’être imposé à l’IFI, il conviendra de ramener sa part dans les résidences dont elle a hérité à 30 % de la valeur de marché (valeur de l’usufruit pour l’usufruitier qui a entre 70 et 80 ans). Attention! si les biens ont été achetés en commun, Madame X aura la moitié en pleine propriété et seulement l’autre moitié en usufruit. Et les enfants devront payer l’IFI pour les 70 % restants à condition bien sûr que leur patrimoine net dépasse 1,3 M€.
En revanche, lorsque le démembrement n’est pas la résultante de l’application de l’article 757 du code civil mais d’une donation (par exemple entre époux en vertu de l’article 1094-1 du code civil, ou d’un parent à un enfant), l’usufruitier sera redevable de l’IFI pour la valeur en pleine propriété de l’immeuble.
La non imposition répartie existe également quand le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit et que l’acquéreur n’est pas l’une des personnes mentionnée à l’article 751 du code civil.
Les autres biens ne sont plus pris en compte dans les bases de calcul de l’IFI pas plus que le passif inhérent à ces actifs
Les biens doivent être évalués suivant les règles applicables aux droits de mutation par décès (comme l’ex ISF).
Passif déductible et exonération
Les emprunts bancaires
On ne déclare à l’IFI que le patrimoine net, ce qui signifie que les dettes contractées pour acquérir ou réaliser des travaux de construction sur les biens immobiliers sont à déduire.
A compter de cette année, la dette relative à l’emprunt contracté sur la résidence principale continue d’être déductible à 100 % mais dans la limite de la valeur nette du bien. Soit un bien d’une valeur de 1,8 M€. Il fait l’objet d’un abattement de 70 % et vous le déclarez donc pour 1,26 M€. S’il vous reste encore 1,4 M€ à rembourser, vous ne pourrez déduire que 1,26 M€. S’il ne vous reste qu’1 M€ à rembourser, vous pourrez bien déduire 100 % de la dette !
Une partie des dettes résultant des emprunts in fine n’est pas prise en compte au titre du passif déductible afin d’éviter tout abus potentiel.
Les autres dettes
Outre les dettes d’emprunt, les dettes inhérentes au patrimoine immobilier sont à déduire :
- Les dettes liées à des dépenses de réparation ou d’entretien
- Les impôts relatifs aux seuls biens immobiliers : taxe foncière, taxe sur les logements vacants …
Les exonérations
Certains biens sont exonérés totalement ou partiellement d’IFI :
- Les biens professionnels
- Des parts de groupement forestier …
Bonjour
J’ai acquis un appartement en VEFA dans une résidence de tourisme avec un emprunt pour la totalité de la valeur d’acquisition : 300 000 euros . J’ai déja réglé 100000 euros au titre des appels de fonds . Quelle valeur IFI retenir : 100 000 – 300 000 euros d’emprunt ? 0 ?
merci beaucoup
Bonjour
A priori il fait déduire les dettes (crédit) effectivement supportées. Mais dans votre cas spécifique, nous vous conseillons de vous renseigner auprès d’un spécialiste pour éviter toute requalification fiscale.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, merci pour ces explications mais j’aimerais vérifier un point dans l’exemple donné. Si le bien a une valeur de 1,8 M€ et qu’il reste 1,4 M à rembourser, même s’il fait l’objet d’un abattement de 70 %, le propriétaire n’est pas soumis à l’IFI, puisque 1,8-1,26 = 0,54 < 1,3M€, n'est-ce pas ? Merci pour votre éclairage.
Bonjour,
Pour déterminer si un contribuable est assujetti ou non à l’IFI, il est nécessaire de déterminer le montant net du patrimoine (soit sa valeur brute – les dettes liées à l’immobilier). C’est la raison pour laquelle nous donnons cet exemple de calcul de la valeur nette du patrimoine.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, mes 3 enfants sont nue propriétaires en indivision de parts de SCPI dont je suis usufritué. Puis-je appliquer un abattement sur la valeur de ces SCPI lors de ma déclaration IFI compte tenu de cette indivision ? Merci.
Bonjour
A priori non car cette indivision ne résulte pas d’une succession. Mais posez la question à la société de gestion.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour,
Est ce que les parts de SCPI logées dans une SCI peuvent bénéficierd’un abattement pour décote d’illiquidité pour tenir compte que les parts sont plus difficile à revendre ( plusieurs associés hors foyer fiscal )
cordialement
Bonjour,
Vos SCPI peuvent être, comme vous le mentionnez, logées dans une Société Civile Immobilière (SCI). Les parts de SCPI peuvent être acquises en cash ou à crédit afin de développer le patrimoine de la société civile.
L’administration fiscale peut admettre un abattement d’environ 10% destiné à prendre en compte l’absence de liquidité des biens de nature immobilière détenus au travers d’une SCI. Cette décote provient notamment de l’existence de clauses d’agrément pour la cession des biens. Ces contraintes doivent apparaître clairement dans les statuts de la SCI.
Il s’agit là d’une tolérance. Compte tenu des interprétations possibles, nous vous conseillons de consulter un conseil juridique et/ou d’opérer un rescrit fiscal. Le rescrit fiscal est une disposition permettant d’interroger l’administration sur l’application des règles fiscales et les effets sur votre cas particulier. Elle vous donnera ainsi son interprétation des textes fiscaux à votre situation et cette position sera opposable sous certaines conditions.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Pouvez vous me confirmer que les parts de SCPI en nu propriété (suite souscription en démembrement temporaire) ne rentrent pas dans l’assiette de l’IFI ?
Merci de votre confirmation
Bonjour,
En principe, ces parts de SCPI n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI. Nous vous conseillons de le vérifier auprès de votre centre des finances publiques.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
J’ai lu qu’en cas d’indivision il est possible d’appliquer un abattement sur la valeur d’un bien immobilier lors de la déclaration à l’IFI.
Est-ce le cas pour des biens achetés en indivision entre conjoints mariés sous le régime de la séparation de biens ?
Merci
Réponse
Bonjour
Non, ce système est uniquement limité aux indivisions résultant d’une séparations des droits (usufruit/nue-propriété) liée à une succession.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com