Comment fonctionne le démembrement de propriété ?
D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire. Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.
Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre. On dit alors qu’il y a remembrement de la propriété. C’est une formule très utilisée qui permet de préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien. Il est à noter qu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété est un droit de propriété partiel sur un bien, qui donne à son titulaire le droit de disposer de la chose (il peut vendre ou céder ce droit), mais ne lui confère ni l’usage, ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier.
Il est possible de pratiquer le démembrement de propriété sur un bien immobilier, mais aussi sur un compte titres ou un contrat d’assurance vie (c’est plus rare). Mais un PEA, un livret d’épargne ou encore un plan d’épargne logement ne peuvent pas être démembrés.
Usus, Fructus et Abusus…
Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Il trouve son origine dans la théorie juridique des trois composantes du droit de propriété que sont l’usus, le fructus et l’abusus.
L’usufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers.
Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l’usufruitier.
Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne. Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être transmis soit par donation, soit par cession (on peut acheter ou vendre ces droits).
Quel est l’intérêt du démembrement d’un bien immobilier ?
Le démembrement de propriété intervient la plupart du temps en famille. Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier, c’est à dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.
L’abattement sur le montant de la donation
Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012), sans avoir à acquitter de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 400 000 €.
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Ce type de donation présente trois atouts :
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les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.
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Age du donateur |
Valeur usufruit |
Valeur nue-propriété |
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moins de 21 ans |
90 % |
10 % |
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de 21 à 30 ans |
80 % |
20 % |
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de 31 à 40 ans |
70 % |
30 % |
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de 41 à 50 ans |
60 % |
40 % |
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de 51 à 60 ans |
50 % |
50 % |
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de 61 à 70 ans |
40 % |
60 % |
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de 71 à 80 ans |
30 % |
70 % |
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de 81 à 90 ans |
20 % |
80 % |
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à partir de 91 ans |
10 % |
90 % |
- Avantage supplémentaire: le fisc admet que le donateur paie les droits et frais liés à la donation (normalement dus par le donataire), et que ces montants ne soient pas considérés comme une donation.
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Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer.
Un procédé souvent utilisé lors des successions
Le principe est le même que lors d’une donation. Il arrive en effet fréquemment que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens du conjoint décédé. Il arrive souvent qu’on donne ou qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété. En d’autres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir les revenus, par exemple habiter ou donner en location le logement familial. Ici encore, la valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge de l’usufruitier (soit le conjoint survivant dans cet exemple), au moment du démembrement.
Depuis 2018, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclare à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété mais seulement à la valeur de son usufruit. Ce n’est pas le cas pour l’usufruitier qui a donné de son vivant la nue-propriété (par exemple à ses enfants). Il devra déclarer à l’IFI l’intégralité du prix du bien.
Comment se répartissent les charges entre usufruitier et
nu-propriétaire ?
Si le démembrement résulte d’une donation (et non d’un décès), l’usufruitier supporte l’intégralité des charges, qu’elles concernent l’entretien du bien ou les grosses réparations. En revanche, lorsqu’à la suite du décès d’un conjoint, le survivant récupère l’usufruit d’un bien immobilier, il n’a alors à assumer que les charges courantes.
La donation temporaire d’usufruit
La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller, en même temps que réduire votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette technique consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.
Trois avantages se présentent alors :
1- vous ne vous séparez pas du bien ;
2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI (si c’est un bien immobilier) ;
3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Vous pouvez payer ces droits en utilisant l’abattement accordé sur les donations entre vifs, rechargeable tous les dix ans (voir plus haut).
La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si celle-ci considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’IFI, vous courrez le risque de vous faire redresser.
Par ailleurs, ce type de donation ne permet pas de préparer sa succession « en douceur » : à l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le bien concerné fait à nouveau partie, en pleine propriété, du patrimoine du donateur. A son décès, les droits de succession devront alors être payés par les héritiers.
Bonjour,
Propriétaire de notre résidence principale estimée à 900k€, nous souhaitons acheter un nouveau bien en anticipant la succession. Nous avons 3 enfants. Faut il envisager une sarl de famille ou un démembrement ? Il est possible que le nouveau bien soit mis en lmnp.
Cordialement
Bonjour
Nous ne donnons pas de conseils juridique. Il faut consulter un notaire ou un fiscaliste.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour,
mes parents ont 74 et 76 ans. ils ont une maison estimé à 900000€.
ils souhaitent optimiser la transmission de cette maison à leur 2 enfants en utilisant la méthode de la nue propriété et de l’usufruit.
combien coutera la donation ?
merci
Bonjour
Il va y avoir un abattement de 40 % pour la personne âgée de moins de 70 ans et de 30 % pour l’autre. Soit une base taxable de 585 000 € (270 000 + 315 000 €). Sachant que chaque enfant bénéficie de 200 000 € d’abattement (100 000 par parent), il reste donc 185 000 € taxable (en ajoutant les frais de démembrement). Voyez avec votre notaire.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour
j al un appartement qui vaut 120 k€
il reste un credit de 40 k€
j ai 6 enfant est il possible de faire un demebrement du bien ??
Bonjour
Oui,c’est possible. Toutefois étant donné que chacun de vos enfants bénéficient d’un abattement de 100 000 e pour la succession, il n’y aura pas de droits à payer même si vous ne faites pas de démembrement. Voyez avec un notaire.
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
j ai deux interpretations differentes sur ce passage . le sujet est de savoir en cas de vente du bien en donation a qui bénéficie le produit de la vente
L’usufruit réservé se reportera en vertu des règles de la subrogation réelle
conventionnelle sur le prix de vente des biens donnés. En conséquence, en cas
d’aliénation du ou des biens compris aux présentes, ou de tous biens immobiliers qui
pourraient leur être subrogés par la suite, le ou les nus-propriétaires s’interdisent, sauf
accord exprès de l’usufruitier, à demander le partage en pleine propriété du prix
représentatif de ceux-ci. Le DONATAIRE devra, au contraire, remployer le produit de
ces aliénations dans tous les biens dont l’acquisition pourrait être décidée par le seul
usufruitier, afin de permettre le report des droits de ce dernier sur le ou les biens
nouvellement acquis.
bonjour ,
j’ai 63 ans , je suis divorcé , et je veux faire une donation ( Maison, évaluée à 200 000 € ) avec usufruit a ma fille unique . Donc mon bareme et de 60% , pouvez me dire a Proximatif le prix de l’aquisition du bien en sachant qu’elle n’a pas encore eu d’abattement a ce jour ( 100 000 €) .
En remerciant d’avance …
Annick .
Bonjour
Sachant que vous avez un abattement de 40 %, soit une valeur de la nue-propriété de 120 000, il y aura 20 000 € taxés sans compter les frais d’actes. Voyez avec un notaire.
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com