Auparavant les plus-values immobilières réalisées sur la vente d’une résidence secondaire étaient totalement exonérées après 15 années de détention du bien, et ce à raison d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5ème année.
Désormais, à compter du 1er février 2012, elles seront toujours exonérées, mais après 30 ans de détention. Cette exonération sera progressive à raison d’un abattement de 2 % par année de détention de la 6ème à la 16ème année, puis de 4% de la 17ème à la 24ème année et enfin 8% de la 25ème à la 30ème année.
Le tableau ci-dessous reprend en détail les abattements accordés sur les plus-values immobilières avant et après la réforme.
Tableau des abattements
Le nouveau taux d’imposition des plus-values
Le taux d’imposition progresse également à compter du 1er octobre 2011, du fait de l’augmentation des cotisations sociales.
En effet, les cotisations sociales prélevées sur les plus-values immobilières passent de 12,3 % à 13,5 % et le taux de taxation de la plus-value réalisée reste inchangé à 19 % ; soit une fiscalité totale de 32,50 %.
Qui est concerné par cette réforme ?
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.
Quelle est la date d’effet de cette réforme ?
La date du 1er février 2012 retenue pour la mise en application de cette réforme s’entend de la signature de l’acte chez le notaire (excepté pour les parts de SCI pour lesquelles la réforme s’applique dès le 25 août 2011).
Quels sont les cas d’exonération ?
Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des 4 années qui précèdent la cession et qui vendent pour la première fois une résidence secondaire sont exonérées de la taxation sur les plus values… A la condition qu’elles deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente. L’exonération s’applique à la seule fraction du prix que le cédant remploie dans l’acquisition de son habitation principale ;
Les personnes âgées ou les adultes handicapés, entrés depuis moins de 2 ans dans un établissement d’hébergement ;
Les cessions de terrains nus constructibles pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011 bénéficient d’une exonération définitive de plus-value au-delà de 15 années de détention si l’acte est signé avant 2013.
Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière
La base d’imposition est le montant net retenu pour l’application des abattements par année de détention.
La base d’imposition des plus-values est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).
Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires.
Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. Les travaux réalisés peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 %.
C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19% et les contributions sociales de 13,5%.
Vous avez acquis en 1997 un bien immobilier pour la somme de 120.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 13.500 euros et l’avez ensuite occupé en résidence secondaire. Vous le vendrez en 2012 pour 200.000 euros.
Détermination de votre prix de vente :
200.000-500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199.500 euros
Détermination de votre prix d’achat :
120.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux*) = 147.000 euros(*) On retiendra ici le forfait travaux de 15% de 120.000 euros, soit 18.000 euros au lieu du montant réel des travaux de 13.500 euros.
Votre plus-value imposable est donc de 199.500 – 147.000 = 52.500 euros.
Avant la réforme, votre imposition sur les plus-values immobilières était nulle car le bien a été détenu 15 ans.
Après la réforme, vous bénéficiez d’un abattement de 20 % pour 15 années de détention ; soit 52.500 – 20%, la base d’imposition de votre plus-value est donc de 42.000 euros.
Le taux d’imposition est de 19 % (plus-values) + 13,5 % (cotisations sociales) = 32,50 % ; soit 42.000 x 32,50 % = 13.650 euros. Vous aurez donc 13.650 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.
Tableau de calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière
Pour connaitre l’impôt sur les plus-values à payer pour un bien, il suffit tout d’abord déterminer la plus-value imposable, et ensuite appliquer le coefficient de taxation correspondant au nombre d’années de détention.
Votre plus-value imposable est de 50 000 €. Si vous vendez le bien au bout de 17 ans de détention, le montant de l’impôt sera de 13 350 € (50 000 X 0.247). Si vous vendez le bien au bout de 20 ans, le montant de l’impôt sera de 10 400 € (50 000 X 0.208)
