Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value (d’un bien immobilier ou d’un actif financier), résulte de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Pour calculer la plus-value imposable, suivez le guide !
Quels biens sont concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Il existe également d’autres cas d’exonération.
Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.
Quel est le taux d’imposition sur la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. C’est le notaire qui se charge de l’acte et du paiement éventuel des taxes à l’administration fiscale. Le taux de taxation sera fonction de la durée de détention du bien.
N’oubliez pas qu’il est impératif, avant toute vente, de faire procéder par un professionnel agréé aux diagnostics obligatoires .
Combien de temps pour ne pas payer de plus-value ?
Les plus-values sont exonérées au terme de 22 ans : abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention de 6 % par année à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année et de 4 % la 22e année. Mais les prélèvements sociaux restent calculés sur 30 ans.
Tableau de calcul rapide de l’imposition sur la plus-value selon la durée de détention du bien
|
|
Abattement sur l’IR (19 %) |
Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %) |
Pourcentage total des droits à Payer (IR + CSG) |
|
Avant 5 ans |
0 |
0 |
36,20 % |
|
6 ans |
6 % |
1,65 % |
34,78 % |
|
7 ans |
12 % |
3,30 % |
33,35 % |
|
8 ans |
18 % |
4,95 % |
31,93 % |
|
9 ans |
24 % |
6,60 % |
30,50 % |
|
10 ans |
30 % |
8,25 % |
29,08 % |
|
11 ans |
36 % |
9,90 % |
27,66 % |
|
12 ans |
42 % |
11,55 % |
26,23 % |
|
13 ans |
48 % |
13,20 % |
24,81 % |
|
14 ans |
54 % |
14,85 % |
23,39 % |
|
15 ans |
60 % |
16,50 % |
21,96 % |
|
16 ans |
66 % |
18,15 % |
20,54 % |
|
17 ans |
72 % |
19,80 % |
19,11 % |
|
18 ans |
78 % |
21,45 % |
17,69 % |
|
19 ans |
84 % |
23,10 % |
16,27 % |
|
20 ans |
90 % |
24,75 % |
14,84 % |
|
21 ans |
96 % |
26,40 % |
13,42 % |
|
22 ans |
100 % |
28 % |
12,38 % |
|
23 ans |
100 % |
37 % |
10,84 % |
|
24 ans |
100 % |
46 % |
9,29 % |
|
25 ans |
100 % |
55 % |
7,74 % |
|
26 ans |
100 % |
64 % |
6,19 % |
|
27 ans |
100 % |
73 % |
4,64 % |
|
28 ans |
100 % |
82 % |
3,10 % |
|
29 ans |
100 % |
91 % |
1,55 % |
|
30 ans |
100 % |
100 % |
0,00 % |
Calcul de la plus-value immobilière : exemple
Vous avez acquis il y a 15 ans un bien immobilier locatif pour la somme de 130 000 euros. Vous avez effectué des travaux pour 13 500 euros.
Vous le vendez pour 200 000 euros.
Détermination de votre prix de vente
200 000 € – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 €
Détermination de votre prix d’achat
130 000 € + 7,5 % (montant forfaitaire) + 15 % (forfait travaux) = 159 250 €
Votre plus-value est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 €
- Vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour 15 années de détention au titre de l’Impôt sur le revenu et de 16,5 % au titre des prélèvements sociaux
- Le taux d’imposition global est de 21,96 %
Soit 40 250 X 21,96 % = 8 838 €
Vous aurez donc 8 838 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.
Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).
Comment se calcule la taxe sur la plus-value immobilière ?
Vous pouvez utiliser le calculateur du Service Public pour savoir quelle sera la plus-value immobilière à payer
Barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière
|
Montant de la plus-value imposable |
Montant de la taxe |
|
De 50 001 € à 60 000 € |
2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
|
De 60 001 € à 100 000 € |
2 % PV |
|
De 100 001 € à 110 000 € |
3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
|
De 110 001 € à 150 000 € |
3 % PV |
|
De 150 001 € à 160 000 € |
4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
|
De 160 001 e à 200 000 € |
4 % PV |
|
De 200 001 € à 210 000 € |
5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
|
De 210 001 € à 250 000 € |
5 % PV |
|
De 250 001 € à 260 000 € |
6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
|
Supérieure à 260 000 € |
6 % PV |
PV = montant de la plus-value imposable
En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 euros.
Bonjour,
Nous sommes 3 indivisaires qui voulons vendre à une seule et même tierce personne un lot d’une valeur de 45000€. Sachant que chacun de nous vend une part de 15000€, sommes-nous tous les 3 exonérés, ou bien est-ce la valeur globale du bien qui est prise en compte. Et dans ce cas, nous ne bénéficions d’aucune éxonération.
Merci de vos conseils.
Bonjour,
Cet abattement vaut pour chaque indivisaire, donc vous ne serez pas imposés. Il y aura juste à régler les frais d’acte du notaire.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour , mon pere vend sa residence secondaire achetee 140 000 euros il y a 17 ans. supposons qu’elle soit vendue 400 000 euros avec des frais de diagnositics de 500 euros je compte une plus value brute de 259500 euros à laquelle je déduis frais acquistion et forfait travaux pour 10500 et 21000. pv imposable est donc 228000 .
apres calcul abattement detention je compte 63840 * 19%= 12129 et abattement prelevements sociaux 182858 * 17,2% = 31451 soit une plus value totale de 43580 euros.
y’ a t’il une surtaxe a appliquer et comment se calcule t’elle ? sur quel montant ?
merci par avance
Bonjour
La surtaxe s’applique pour les plus -values imposables surpérieures à 50 000 € (après déduction des abbatements). Etant donné les éléments de votre calculs, votre père est de-deçà et ne devrait pas la régler. Votre notaire pourra mieux vous renseigner à ce sujet.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement à 4 cette année et nous avons la possibilité de le revendre et de dégager une plus value de 50 000€.
étant donné que nous sommes en indivision et que notre quota part est de 25% chacun (soit 12 500€ par personne), quel taxation va s’appliquer sur notre opération?
Notre part étant inférieur à 15000€ chacun, somme nous exonéré ou pas?
Et pour terminer, une fois la plus- value versé, serons nous encore taxé avec l’impot sur le revenue?
Merci d’avance pour vos reponses
Bonjour,
La taxation s’applique par indivisaire. Toutefois, le plafond de 15 000 euros (pour les petites ventes) s’applique sur le montant de la cession et non sur celle de la plus-value. Une fois l’impôt réglé (directement par le notaire) il n’y a pas d’imposition supplémentaire au titre de l’impôt sur le revenu.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je souhaiterai savoir comment se calcul la fiscalité des plus-values, en cas de revente après 30 ans, sachant que la cession de parts de SCPI inférieures à 15000 € sont assujettis à l’impôt.
Cas 1 :
Ayant acheter des parts de SCPI pour un montant de 10000€ soit après déduction des frais d’aqcuisition (12%) une valeur totale de 8800€.
Le prix de la part augmentant de 80% en 30ans et la valeur totale passant à 15840€.
En cas de revente de l’ensemble des parts bénificions nous d’un abattement par année de détention ?
Cas 2 :
Ayant acheter des parts de SCPI pour un montant de 15200€ soit après déduction des frais d’aqcuisition (12%) une valeur totale de 13376€.
Le prix de la part n’ayant pas augementé.
En cas de revente de l’ensemble des parts bénificions nous d’un abattement par année de détention ?
Merci par avance
Bonjour,
Pour les SCPI, tout comme pour un bien détenu « en direct », l’abattement par durée de détention s’applique.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
très intéressant !
Bonjour
Les personnes invalides (2ème ou 3ème catégorie) sont exonérés de la taxation sur les plus-values à la double condition : qu’ils ne soient pas assujettis à l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente ; et que le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la vente soit inférieur à la limite prévue pour bénéficier des exonérations en faveur des personnes âgées en matière d’impôts locaux.
Cordialement
L’équipe de La finance pour tous
Bonjour,
je suis titulaire de l’allocation adulte handicapé plus 80% et j’aimerais savoir si je peux être exonérer de la plus-value sur la vente d’un bien immobilier. merci
Bonjour,
La fiscalité de la vente d’un garage est identique à celle des ventes immobilières. Toutefois, si le prix de vente est inférieur à 15 000 €, la plus-values est exonérée.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Pour la vente d’un garage, est-ce que le calcul de la plus value est le même que celui d’un bien immobilier (appartement) ou il y a t’il une spécificité?
Je vous remercie
Bonjour,
J’ai hérité d’un terrain en 1986.
J’ai construit sur ce terrain en 1998-1999.
Suis-je imposable aux plus-values immobilières si je vends en 2017 ?
Merci