Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value (d’un bien immobilier ou d’un actif financier), résulte de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Pour calculer la plus-value imposable, suivez le guide !
Quels biens sont concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Il existe également d’autres cas d’exonération.
Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.
Quel est le taux d’imposition sur la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. C’est le notaire qui se charge de l’acte et du paiement éventuel des taxes à l’administration fiscale. Le taux de taxation sera fonction de la durée de détention du bien.
N’oubliez pas qu’il est impératif, avant toute vente, de faire procéder par un professionnel agréé aux diagnostics obligatoires .
Combien de temps pour ne pas payer de plus-value ?
Les plus-values sont exonérées au terme de 22 ans : abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention de 6 % par année à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année et de 4 % la 22e année. Mais les prélèvements sociaux restent calculés sur 30 ans.
Tableau de calcul rapide de l’imposition sur la plus-value selon la durée de détention du bien
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Abattement sur l’IR (19 %) |
Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %) |
Pourcentage total des droits à Payer (IR + CSG) |
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Avant 5 ans |
0 |
0 |
36,20 % |
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6 ans |
6 % |
1,65 % |
34,78 % |
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7 ans |
12 % |
3,30 % |
33,35 % |
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8 ans |
18 % |
4,95 % |
31,93 % |
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9 ans |
24 % |
6,60 % |
30,50 % |
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10 ans |
30 % |
8,25 % |
29,08 % |
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11 ans |
36 % |
9,90 % |
27,66 % |
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12 ans |
42 % |
11,55 % |
26,23 % |
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13 ans |
48 % |
13,20 % |
24,81 % |
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14 ans |
54 % |
14,85 % |
23,39 % |
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15 ans |
60 % |
16,50 % |
21,96 % |
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16 ans |
66 % |
18,15 % |
20,54 % |
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17 ans |
72 % |
19,80 % |
19,11 % |
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18 ans |
78 % |
21,45 % |
17,69 % |
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19 ans |
84 % |
23,10 % |
16,27 % |
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20 ans |
90 % |
24,75 % |
14,84 % |
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21 ans |
96 % |
26,40 % |
13,42 % |
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22 ans |
100 % |
28 % |
12,38 % |
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23 ans |
100 % |
37 % |
10,84 % |
|
24 ans |
100 % |
46 % |
9,29 % |
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25 ans |
100 % |
55 % |
7,74 % |
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26 ans |
100 % |
64 % |
6,19 % |
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27 ans |
100 % |
73 % |
4,64 % |
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28 ans |
100 % |
82 % |
3,10 % |
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29 ans |
100 % |
91 % |
1,55 % |
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30 ans |
100 % |
100 % |
0,00 % |
Calcul de la plus-value immobilière : exemple
Vous avez acquis il y a 15 ans un bien immobilier locatif pour la somme de 130 000 euros. Vous avez effectué des travaux pour 13 500 euros.
Vous le vendez pour 200 000 euros.
Détermination de votre prix de vente
200 000 € – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 €
Détermination de votre prix d’achat
130 000 € + 7,5 % (montant forfaitaire) + 15 % (forfait travaux) = 159 250 €
Votre plus-value est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 €
- Vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour 15 années de détention au titre de l’Impôt sur le revenu et de 16,5 % au titre des prélèvements sociaux
- Le taux d’imposition global est de 21,96 %
Soit 40 250 X 21,96 % = 8 838 €
Vous aurez donc 8 838 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.
Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).
Comment se calcule la taxe sur la plus-value immobilière ?
Vous pouvez utiliser le calculateur du Service Public pour savoir quelle sera la plus-value immobilière à payer
Barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière
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Montant de la plus-value imposable |
Montant de la taxe |
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De 50 001 € à 60 000 € |
2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
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De 60 001 € à 100 000 € |
2 % PV |
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De 100 001 € à 110 000 € |
3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
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De 110 001 € à 150 000 € |
3 % PV |
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De 150 001 € à 160 000 € |
4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
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De 160 001 e à 200 000 € |
4 % PV |
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De 200 001 € à 210 000 € |
5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
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De 210 001 € à 250 000 € |
5 % PV |
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De 250 001 € à 260 000 € |
6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
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Supérieure à 260 000 € |
6 % PV |
PV = montant de la plus-value imposable
En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 euros.
Bonjour,
j’ai acquis un appartement comme résidence principale début 2018 à Amsterdam aux Pays-Bas, où jetais resident fiscal depuis debut 2017.
Je suis revenu en France mi-août 2021 et suis redevenu résident fiscal en France en 2022.
j’ai revendu l’appartement d’Amsterdam en octobre 2022 (je l’ai donc gardé un peu moins de 4 ans). La plus-value brute a été de 200.000 Euros.
J’ai payé les impôts correspondants aux Pays-Bas (qui ne taxent pas la plus-value mais l’équivalent d’une valeur locative).
Cet appartement n’a été ma résidence principale qu’une année (sur les presque 4).
Dois-je déclarer quelque chose aux impôts en France ? Suis-je exonéré de la plus-value en France?
Merci !
Bonjour
A priori vu que vous avez payé des impôts en Hollande pour cette cession, vous n’avez rien à payer en France
Meilleures salutations.
L’équipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
j’avais acheté un appartement (1e bien) sur Schaerbeek à une valeur de 130.000€.
J’y ai habité dedans pendant toute cette durée.
Je l’ai revendu après 4 ans à un montant de 300.000€.
Là je compte investir un nouvel appartement sur Bruxelles mais je voudrais savoir si j’ai toujours droit à l’abattement et surtout quel est le montant de la plus value que je devrais payer ?
D’avance merci pour votre réponse.
Bonjour
Nous sommes un site Français. Donc pour la fiscalité immobilière belge, nous vous conseillons de vous renseigner dans votre pays.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour
j ai acheté un bien 250 000 francs soit 48 000euros en 2000.je prévois de le revendre en 2023 235000 euros
je n arrive pas à calculer les taxes que j aurai à payer concernant la plus value.
merci de votre aide
Bonjour
Sur la plus-value imposable (après déduction des divers frais) le taux de taxation, après 23 années, est de 10,84 %. Lisez également cet article sur le calcul de la base d’imposition https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/calcul-de-la-base-dimposition-de-la-plus-value-immobiliere/
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, Je compte vendre un bien immobilier en 2023 détenu depuis 1996 (27 ans) , donc pas d’impot sur le revenu (ou gain en capital), mais concernant la CSG (17.2%), j’ai droit à un dégrèvement de 73%. Sur quelle valeur » patromoniale » est calculé alors la CSG de 4.5% net, puisque je n’ai pas d’impôt sur le revenu dans ce cas-ci?
Bonjour
Nous ne comprenons pas votre question. Sur la plus-value, vous serez taxé à hauteur de 4,64 % au titre des prélèvements sociaux. Voyez cette question avec votre notaire.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je ne voudrais pas dire de bêtise, mais les prélèvements sociaux (CSG (9,9 %), CRDS (0,5 %), prélèvement social (4,5 %), contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social (0,3 %) et prélèvement de solidarité (2 %) soit un taux global de 17,2%.) et non seulement les 4,5%, sont appliqués sur la plus-value faite.
Bonjour
Effectivement les prélèvements sociaux sont de 17,2 %, mais dans la situation de l’internutte, et sachant que le bien est détenu depuis 27 ans, il lui reste seulement 4,64 % de taxes à régler (voir le tableau de l’article)
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
j’ai été travailleur frontalier au début de l’année 2022 et vais de nouveau l’être en décembre 2022.
Je suis actuellement salarié français et ai vendu un bien immobilier cette semaine.
Il est prévu une éxonération de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière pour les travailleurs bénéficiant de la sécurité sociale d’un autre pays européen.
Quelle date est prise en considération ? Début d’année ? Situation au jour de la date de signature ? Situation au 31 décembre ?
Merci d’avance
Bonjour
A priori, étant donné que vous étiez en France lors de la cession, c’est la fiscalité « normale » qui s’applique ». Le plus simple est de poser la question au notaire qui s’est chargé de la rédaction de l’acte. Nous ne sommes pas un service juridique. Vous pouvez également consulter le site des impôts. https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/plus-values-immobilieres.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, nous sommes ressortissants francais et Suisses, résidents en Suisse et proprietaires d’un appartement à Paris depuis 28 ans.
Nous beneficions de 100% d’exoneration au titre de l’impôt sur le revenu et de 82% au titre des prélèvements sociaux. Hors comme nous relevons d’un regime de securite sociale en Suisse, nous sommes exonérés de CSG et de CRDS.
Restons nous redevable d’un prélevement de solidarite de 7.5% sur la plus value immobiliere après abattements
Ainsi que d’une surtaxe de 2 à 6% pour plus-value supérieure à 50’000 euros apres abattement?
Ou sommes nous totalement exonérés?
Merci par avance pour votre retour
Bonjour
Sauf convention fiscale spécifique, la taxation des plus-values immobilières se fait dans le pays ou se situe le bien. Voyez cette question avec un notaire spécialisé sur les conventions fiscales.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, nous souhaitons vendre un bien dans le cadre d’une SCI que nous avons créée mon mari et moi. Nous sommes expatriés hors Europe. Je souhaiterais savoir si la même fiscalité s’applique sur la plus-value que pour des propriétaires directs vivant en France. Merci.
Bonjour,
En raison de votre situation très spécifique, nous vous recommandons de contacter directement le centre des finances publiques dont dépend votre bien immobilier pour obtenir ces informations.
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, nous souhaitons vendre une partie de notre bien acquis en 2016, une maison au prix de 180000€. Nous avons créé un appartement de 34 m2 meublé. Nous souhaiterions la vendre au prix de 120000€. Quel serait notre plus-value à payer lors de la vente s’il vous plaît merci ?
Bonjour
Il faut voir cette question avec votre notaire, qui pourra vous calculer les taxes à régler.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, je suis propriétaire d’une maison depuis 28 ans, une plus-value de 132000€. J’ai déménagé depuis 1 an et demi. Le notaire compte 23 ans d’années de détention et un abattement seulement de 82% et donc une plus-value de 108384€. De plus j’ai une carte mobilité inclusion. Je lis partout que l’abattement est de 100% au bout de 22 ans. Je ne comprends pas. Est-ce possible que ce soit parce que la plus-value dépasse 50000€ ? C’est important pour moi car si cette plus value se retrouve sur ma fiche d’impôt je perds mon AAH. Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Les plus-values sont exonérées au terme de 22 ans, mais les prélèvements sociaux sont prélevés sur 30 ans. Ce taux (82 %) d’abattement correspond bien au 28 ans de détention(voir tableau dans l’article). Demandez plus d’information au notaire afin de voir si ces sommes vont avoir un impact sur vos aides.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, je suis copropriétaire d’une maison construite par nous il y a 22 ans révolus. A la vente, la plus-value sera environ de 200000 euros. Quelles seront nos charges svp ?
Bonjour
Au titre de l’impôt sur la plus-value, vous serez exonéré. Pour les prélèvements sociaux, qui sont dûs sur 30 ans, le coût sera d’environ 20 000 €, sur la plus-value nette (après abattement). Vous trouverez plus d’informations dans cet article : https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/la-taxation-des-plus-values-immobilieres/
Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com