Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value (d’un bien immobilier ou d’un actif financier), résulte de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Pour calculer la plus-value imposable, suivez le guide !
Quels biens sont concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Il existe également d’autres cas d’exonération.
Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.
Quel est le taux d’imposition sur la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. C’est le notaire qui se charge de l’acte et du paiement éventuel des taxes à l’administration fiscale. Le taux de taxation sera fonction de la durée de détention du bien.
N’oubliez pas qu’il est impératif, avant toute vente, de faire procéder par un professionnel agréé aux diagnostics obligatoires .
Combien de temps pour ne pas payer de plus-value ?
Les plus-values sont exonérées au terme de 22 ans : abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention de 6 % par année à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année et de 4 % la 22e année. Mais les prélèvements sociaux restent calculés sur 30 ans.
Tableau de calcul rapide de l’imposition sur la plus-value selon la durée de détention du bien
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Abattement sur l’IR (19 %) |
Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %) |
Pourcentage total des droits à Payer (IR + CSG) |
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Avant 5 ans |
0 |
0 |
36,20 % |
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6 ans |
6 % |
1,65 % |
34,78 % |
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7 ans |
12 % |
3,30 % |
33,35 % |
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8 ans |
18 % |
4,95 % |
31,93 % |
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9 ans |
24 % |
6,60 % |
30,50 % |
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10 ans |
30 % |
8,25 % |
29,08 % |
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11 ans |
36 % |
9,90 % |
27,66 % |
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12 ans |
42 % |
11,55 % |
26,23 % |
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13 ans |
48 % |
13,20 % |
24,81 % |
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14 ans |
54 % |
14,85 % |
23,39 % |
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15 ans |
60 % |
16,50 % |
21,96 % |
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16 ans |
66 % |
18,15 % |
20,54 % |
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17 ans |
72 % |
19,80 % |
19,11 % |
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18 ans |
78 % |
21,45 % |
17,69 % |
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19 ans |
84 % |
23,10 % |
16,27 % |
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20 ans |
90 % |
24,75 % |
14,84 % |
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21 ans |
96 % |
26,40 % |
13,42 % |
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22 ans |
100 % |
28 % |
12,38 % |
|
23 ans |
100 % |
37 % |
10,84 % |
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24 ans |
100 % |
46 % |
9,29 % |
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25 ans |
100 % |
55 % |
7,74 % |
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26 ans |
100 % |
64 % |
6,19 % |
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27 ans |
100 % |
73 % |
4,64 % |
|
28 ans |
100 % |
82 % |
3,10 % |
|
29 ans |
100 % |
91 % |
1,55 % |
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30 ans |
100 % |
100 % |
0,00 % |
Calcul de la plus-value immobilière : exemple
Vous avez acquis il y a 15 ans un bien immobilier locatif pour la somme de 130 000 euros. Vous avez effectué des travaux pour 13 500 euros.
Vous le vendez pour 200 000 euros.
Détermination de votre prix de vente
200 000 € – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 €
Détermination de votre prix d’achat
130 000 € + 7,5 % (montant forfaitaire) + 15 % (forfait travaux) = 159 250 €
Votre plus-value est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 €
- Vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour 15 années de détention au titre de l’Impôt sur le revenu et de 16,5 % au titre des prélèvements sociaux
- Le taux d’imposition global est de 21,96 %
Soit 40 250 X 21,96 % = 8 838 €
Vous aurez donc 8 838 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.
Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).
Comment se calcule la taxe sur la plus-value immobilière ?
Vous pouvez utiliser le calculateur du Service Public pour savoir quelle sera la plus-value immobilière à payer
Barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière
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Montant de la plus-value imposable |
Montant de la taxe |
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De 50 001 € à 60 000 € |
2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
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De 60 001 € à 100 000 € |
2 % PV |
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De 100 001 € à 110 000 € |
3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
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De 110 001 € à 150 000 € |
3 % PV |
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De 150 001 € à 160 000 € |
4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
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De 160 001 e à 200 000 € |
4 % PV |
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De 200 001 € à 210 000 € |
5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
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De 210 001 € à 250 000 € |
5 % PV |
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De 250 001 € à 260 000 € |
6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
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Supérieure à 260 000 € |
6 % PV |
PV = montant de la plus-value imposable
En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 euros.
Bonjour!
Petite question,je suis un francais avec la nationalité americaine egalement,j’ai vendu une petite maison aux USA et je vais devoir payer en 2024 a la France pour la plus value imposable,je lis qu’il faut payer 36,20% (19% d’impots + 17,20 de prelevements sociaux) ,le site des impots lors de la simulation de l’impot sur le revenu donne comme montant a payer 10054,46euros d’impots sur le revenus a regler sur un revenu ou plus value net de 90000eu a titre d’exemple , ce calcul arrive de part la situation familial couple marié avec 2 enfants a un impot bien moindre qu’une personne celibataire par ex,MAIS qu’en ait il des 17,20% de prelevements sociaux ? sont ils automatiquement imputés a la value plus value net de 90000eu ? ou peuvent ils etre reduit avec un schema similaire a celui de l’impot sur le revenu? bonne journee
Bonjour
Il nous semble que les plus-values sont imposées dans l’état ou est situé le bien immobilier. Lisez cet article https://www.americains-accidentels.fr/articles/21504-ces-francais-contraints-de-payer-des-impots-au-fisc-americain
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Voici ma situation :
Je suis un résident fiscal français depuis 2022.
Ma famille vit en France également.
Je compte vendre mon immeuble au Tchad(Afrique) (il n ya pas de convention avec mon pays, et je paierai l’impot de vente au tchad), et faire transferer l’argent en France.
Suis je exonéré d’impôt en France vu que le bien (terrain et l’immeuble dessus) m’appartient depuis 30 ans ?
Et aussi je (moins de 80 ans) compte faire des dons de cette vente à mes enfants majeurs et ma femme. Est ce que les rabattements liés à la donation, me permettraient d’etre moins taxés en France (le cas échéant) ?
Merci,
Bonjour
La durée de 30 ans vaut pour les biens situés en France. Pour les donations en tant que résident fiscal Français vous bénéficiez des abattements en vigueur. Lisez cet article https://www.lafinancepourtous.com/pratique/vie-perso/transmission-donation/donations-transmettre-de-son-vivant/droits-de-donation/
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je souhaite vendre des murs commerciaux qui sont la propriété d’une sarl n’ayant pas d’activité commerciale (même pas de compte bancaire). Cette sarl est la propriété d’une holding.
S’agissant de la fiscalité attachée à la vente, il y a deux éléments à prendre en compte :
1/L’impôt sur la plus-value immobilière qui va dépendre de l’amortissement comptable de l’immeuble opéré depuis l’acquisition dans les bilans de la société.
2/ La sortie et/ou le transfert des fonds :
Remontée des capitaux vers la holding (société mère) avec la taxation minorée à 5 % sur les capitaux transférés.
Comment se calcule l’amortissement comptable et son impôsition ?
Bien à vous,
Guillaume
Bonjour
Votre situation, particulièrement complexe, nécessite l’intervention d’un spécialiste. Nous ne voudrions pas vous donner de mauvais conseils.
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour ma question je veux vendre une maison secondaire que j’ai depuis 2 ans. c est mon premier achat avec mon mari en france.. à notre estimation on fera 80.000€ de plus value.. est ce que je dois payer quelque chose à l état et combien?
Bonjour, si vous avez acheté un bien en France, il est donc considéré comme une résidence principale.
Donc vous avez 36.20% de plus-value. A cela +2% sur surtaxe.
Le calcul est le suivant :
80 000€ – (36.20+2) = 49 440 € pour vous, soit 30 560 € pour l’état Français.
Quelle affaire ! Désolé…
Bonjour
Oui comme expliqué dans cet article. Vous bénéficiez de certaines abattements toutefois, par exemple un abattement forfaitaire de 15 %. Lisez cet article https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/calcul-de-la-base-dimposition-de-la-plus-value-immobiliere/.
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour je vends un appartement avec deux places de parking, est ce que j’ai le droit de les vendre à la même personne mais pas avec l’appartement pour éviter de payer une plus value sur 30000 euros ? merci pour votre reponse cordialement
Bonjour
Vous pouvez effectivement vendre ces parkings à une autre personne mais nous ne comprenons pas pourquoi cela vous exonère d’impôt sur la plus-value (qui est fonction de la durée de détention). Merci de préciser votre question. Au besoin consultez votre notaire.
Meilleures salutations.
L’équipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Expatrié en Allemagne depuis 2010 suis-je soumis au paiement des prélèvements sociaux sur la plus value de la vente de ma maison en France achetée en 2005? La jurisprudence de Reyter s’applique t elle dans ce cas?
Bonjour
Lisez cet article du BOFIP https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7508-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVINR-20-20-20220629. Il nous semble que vous restez redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %. Et consultez votre notaire, bien au fait de ces sujets.
Meilleures salutations.
L’équipe de Lafinancepourtous.com
bonjour,
Je dois vendre la ferme familiale déclarée 52 500 euros. Mon père est décédé voilà 10 ans. La vente pourrait être de 180 000 euros. Je dois m’acquitter d’une plus value de quel montant ?
Bonjour
Il faut voir ce sujet avec votre notaire. Nous ne sommes pas habilité à faire des calculs.
Meilleures salutations.
L’équipe de Lafinancepourtous.com
J’ai reçu une donation (habitation terrain) estimé à 120 000€ pour laquelle une somme de 48 000€ a été acquittée au moment de la donation (par l’usufruitier) au notaire.
Mon amie usufruitière est décédée après 13 ans.
Je souhaite vendre ce bien pour un montant de 160 000€.
Quelles taxes ou impôts devrais je payer lors de la vente?
Bonjour
Pour un logement vendu après réunion de la propriété au décès de l’usufruitier, il convient de prendre comme point de départ à ce délai de détention, la date d’acquisition de la nue-propriété. Si vous souhaitez vendre le bien, vous devez prendre comme prix d’achat sa valeur en pleine propriété à la date à laquelle le bien est entré dans votre patrimoine. Voyez avec votre notaire.
Meilleures salutations.
L’équipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Nous avons acheté un terrain à batir nu en 2022, 219000 euros. Nous avons divisé ce terrain en deux, sur lequel nous faisons bâtir notre résidence principale, dans le but de vendre la moitié. Nous avons maintenant la possibilité de revendre la moitié de ce terrain 210’000 euros en 2024. Et pour pouvoir le vendre, nous avons réalisé des travaux de viabilisation pour un montant de 30’000. Mais notre notaire nous informe que nous allons devoir payer des impôts sur les plus-values immobilière d’une valeur de 40’000 euros. Il s’agit de la vente de notre premier bien (terrain) et en l’état actuel des choses, nous préférons renoncer à la vente plutôt que de le vendre à perte. Avez-vous un conseil à nous donner s’il vous plaît ? Un grand merci.
Bonjour
Nous ne sommes pas habilité à donner des conseils. Mais effectivement dans la mesure où vous avez séparé ce terrain, la vente donne lieu à imposation.
Meilleures salutations.
L’équipe de Lafinancepourtous.com
bonjour ,
une question qui va vous paraitre stupide mais je la pose quand meme 😅.
j’ai vendu il y a bientot 3 ans une residence secondaire ( appartement louer à lannée ) , je disposais d’un appartement de fonction mais j’ai changer de region . j’ai donc vendu mon bien immobilier et j’ai acheté une petite maison dans ma nouvelle ville.
j’ai eu enorment de mal entre le demenagement , le nouveau travail et la banque a m’en sortir . Mon notaire m’a demandé a la vente de mon appartement de regler quasiment 5000€ de plus valu .
je lui avais preciser que j’acheté une residence principale mais il m’a quand meme imposer cette plus valu .
sir le coup j’ai aquiessé , ajourd’hui quand j’en reparle tiut le monde autour de moi s’insurge .
ma question donc : est-ce normal d’avoir payer cette plus valu et surtiut est-il trop tard pour faire quelque chose ? si oui a qui ?
ca fait beaucoup de question en fait 😅.
merci d’avance pour votre aide
pierre
Bonjour
Effectivement s’il s’agissait de votre première vente vous auriez pu bénéficier d’une exonération. Vous pouvez poser la question aux impôts via votre messagerie sécurisée sur impots.gouv.fr pour savoir s’il est possible de bénéficier de ce dispositif.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com